Склоняется на все лады

Лакомая сказка

В советское время берег в Солнечном (ул. 2-я Боровая) был известен как парк детского санатория «Солнышко». В 70 метрах от залива находилось (и пока находится) пресноводное озеро. В центре, на островке, построена детская потешная крепость, на берегу напротив — огромные фигуры, стилизованные под скульптуры острова Пасхи. В народе комплекс так и назывался — «остров Пасхи». И все это — в окружении сосен. Пускали туда всех желающих.

После постановления правительства СПб Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) с легкостью заключил с «Версией» договор аренды на участок площадью более 20 га на берегу Финского залива. «Версия» решила не мелочиться. Еще до получения разрешения на строительство застройщик огородил и сам участок, и озеро двойным забором — внутренним капитальным и внешним из профлиста, прихватив несколько га муниципальной земли, которые в арендный участок не входили. В том числе часть пляжа (1,4 га) Финского залива. Забор шел примерно в 30 метрах от берега.

Само собой, публике не понравилось, что у нее забрали озеро — водный объект общего пользования, хотя, согласно ст. 6 Водного кодекса, доступ к нему должен быть обеспечен. Но эти ограничения застройщик обошел с некоторой даже оригинальностью. Как следовало из ответа Комитета по природопользованию СПб в 2012 году, доступ на берег данного водного объекта обеспечивать вовсе не нужно, так как самого этого объекта… более не существует. «На рассматриваемой территории ранее находился водоем», — гласил ответ комитета. И действительно, с карты Региональной геоинформационной системы (РГИС) озеро исчезло: вместо синего пятна там возникло коричневое, хотя на всех остальных картах озеро было и есть, как раньше. Более того, на озере, в точном соответствии с очертаниями его берегов, был сформирован… земельный участок с кадастровым номером!

В последний раз увидеть озеро вблизи и убедиться, что все «признаки водного режима» у него присутствуют, довелось активистам в октябре 2012 года, когда они сломали часть внешнего забора и срезали несколько секций во внутреннем капитальном ограждении. Как и следовало ожидать, озеро находилось на своем месте.

Что-то застопорилось

В 2012 году, построив и введя в эксплуатацию три объекта (особняк площадью 1240 кв. м и две подсобки по 70 и 40 кв. м), ЗАО «Версия» их приватизировало. А в 2013 году, ссылаясь на святое право собственника зданий, потребовало у КУГИ продать ему за 10% от стоимости весь участок. КУГИ вежливо отказал, сославшись на то, что «испрашиваемый земельный участок частично относится к территориям общего пользования».

Спустя месяц ЗАО «Версия» повторило свои требования. КУГИ снова отказал, но на сей раз аргумент о территории общего пользования почему-то не прозвучал. Чиновники использовали менее «железный» повод для отказа: «…площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерно больше суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости и превышает площадь, необходимую для их функционального использования». А также пообещали рассмотреть возможность продажи, если ЗАО «Версия» перестанет наглеть и попросит поменьше. То есть вместо безоговорочного запрета приватизации территорий общего пользования, закрепленного в Земельном кодексе, КУГИ ушел на уровень технического торга.

Но «Версию» даже предложенный КУГИ компромисс не устроил. ЗАО подало в Арбитражный суд иск об оспаривании отказа, который-де «нарушает права и законные интересы заявителя». Суд первой инстанции в марте 2014 года «Версии» отказал, согласившись, что 20 га — это слишком жирно. ЗАО «Версия» подало апелляцию.

Поигрались — и хватит

Апелляционный суд вновь отказал «Версии». Видимо, ее вельможному хозяину это надоело. Потому что дальше в деле начинают происходить довольно странные вещи. ЗАО «Версия» подает кассационную жалобу на оба предыдущих решения. При этом в качестве оснований жалобы не значится ни одного нового довода, который не звучал бы в ходе предыдущих разбирательств.

Тем не менее суд кассацию принимает и рассматривает. И что же? Внезапно он обнаруживает, что оба предыдущих судебных решения «были приняты с нарушением норм процессуального права». Оказывается, КУГИ был обязан представить доказательства того, что 20 га — это слишком много для нужд эксплуатации зданий общей площадью 1350 кв. м.

Вообще-то, когда собственник здания просит по дешевке продать ему прилегающий участок, именно он и должен обосновать «необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади» (постановление президиума Высшего арбитражного суда).

Но все было тщетно: суд совершил поворот на 180 градусов. Да, впрочем, и оппоненты как-то присмирели. Так, ранее КУГИ считал, что часть участка относится к территории общего пользования. Теперь КУГИ заявил, что это не так.

В итоге осенью прошлого года кассационный суд постановил вернуть дело на новое рассмотрение. Кроме того, суд счел незаконными предыдущие отказы в проведении землеустроительной экспертизы. На сей раз она будет проведена. Услуги ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» оплатит ЗАО «Версия». Интересно, в чью пользу будет заключение экспертов?

Специалист центра «ЭКОМ» Андрей Резников убежден, что часть участка не подлежит приватизации по закону, а другая часть может быть приватизирована только после корректировки кадастрового учета: «Участок, на который претендует «Версия», находится в двух территориальных зонах: для размещения объектов отдыха, гостиниц и прочего и для пляжей». Такая ситуация категорически запрещена Градостроительным и Земельным кодексами, то есть, как считает Андрей Резников, само выделение участка было проведено неправомерно.