Власти в этом году выгодно торгуют недвижимостью. Исторические здания идут с молотка по ценам в 5-6 раз выше стартовых. Чем это обусловлено -- занижением стоимости объектов на старте или повышенным интересом инвесторов к топовым объектам, выяснял ПАВЕЛ НИКИФОРОВ и АННА ПУШКАРСКАЯ.

       В 2005-2006 годах город выставил на продажу ряд знаковых городских зданий (см. вынос). В итоге действия городской администрации, решившей продать в прямом и переносном смысле "самое дорогое", в кои-то веки удостоились похвалы профессиональных участников рынка недвижимости. "Политику городской администрации в части реализации объектов недвижимости можно оценить как грамотную и продуманную. Я бы назвал это поведением собаки, наконец-то слезающей с сена. В данный момент рынок недвижимости находится на подъеме. Кроме того, год от года растет интерес к нашему городу международных инвестиционных фондов, готовых рассматривать для вложений проекты стоимостью $100 млн и более. Поэтому городские власти заняли правильную позицию -- продают активы на растущем рынке", -- считает Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International.
       Но нужно ли было продавать "Пассаж" и Банковский дом, или стоило подождать и продать дороже? По мнению опрошенных Ъ девелоперов, момент выбран удачно -- решение властей продавать не рентабельно используемую недвижимость удачно совпало с желанием рынка ее получить "Еще в начале 1990-х в городском КУГИ шли споры, что делать с недвижимостью, которую город должен был содержать в надлежащем состоянии. И все приходили к единому мнению, что собственность надо продавать. Иначе от нее ничего не останется", -- вспоминает директор департамента девелопмента "Ай-Би-Групп" Марина Шапина (с 1992 года сотрудник КУГИ; последнее место работы в городской администрации -- начальник ГУИОН).
       Основная причина, по которой власти по определению не могут быть эффективным собственником, считает госпожа Шапина, заключается в том, что над чиновником довлеет большое количество нормативных актов, каждое свое действие он должен согласовывать с большим количеством инстанций. "Это не вина чиновников, это их беда. У частного хозяина больше времени и возможностей для того, чтобы заниматься сложными объектами. Сейчас рынок недвижимости на подъеме, в городе растет спрос на топовые объекты. Так почему бы городским властям не воспользоваться ситуацией. Последние их действия показывают, что они пользуются, и причем удачно", -- уверена Марина Шапина. С ней согласен Дмитрий Золин, директор по развитию London Consulting & Management Company. "Объекты с хорошим местоположением в центре могли бы приносить городу стабильные длительные доходы, однако практика показывает, что город не умеет управлять недвижимостью и устанавливать рыночные арендные ставки. Недвижимостью необходимо управлять пообъектно, и учитывая общий объем недвижимости в собственности города, трудно представить численность чиновной структуры, которая могла бы это делать эффективно", -- считает он. При этом цены продажи, по мнению девелоперов, отнюдь не занижены -- большинство продававшихся объектов нуждалось в глубокой реконструкции, хотя, оговариваются эксперты, привлечение городом к предпродажной подготовке и организации аукциона профессионального консультанта по коммерческой недвижимости могло бы увеличить цену сделок на 25-30%.
       Выручка города от сдачи в аренду и продажи недвижимости в 2005 году составила 18,1 млрд рублей, или 15% всех доходов местного бюджета. Из них на аренде город заработал 11,3 млрд рублей, на продаже гостиниц -- 4,7 млрд рублей, на реализации земельных участков -- 1,4 млрд рублей. В 2006 году КУГИ собирался выставить на продажу около 50 объектов. Сейчас 10 из них уже проданы, что принесло городу больше 3 млрд рублей -- сумму, сопоставимую с половиной прошлогоднего объема продаж.
       "Мы полностью удовлетворены итогами проведенных торгов -- они прошли открыто и честно, причем не просто с высоким, но специфическим для российского рынка, перегретого нефтедолларами, финансовым результатом -- западники бы до такого уровня цен не дошли", -- заявил Ъ глава КУГИ Игорь Метельский. Это подтверждает и первый зампредседателя КУГИ Алексей Чичканов -- по его словам, цена продажи "Пассажа" оказалась в полтора раза выше той, на которую рассчитывал КУГИ. А господин Чигиринский заявил Ъ, что итоговая цена вдвое превысила намеченную им планку. "Вы обошли Москву", -- поздравил он главу Фонда имущества Андрея Степаненко. Как пояснил господин Степаненко, достигнутое шестикратное превышение стартовой цены -- рекорд не только для Москвы и Петербурга, но и страны.
       В Смольном, похоже, решили до конца использовать конъюнктуру рынка. Ранее говорилось, что "Пассаж" -- последний дом на Невском. Однако, по словам главы КУГИ Игоря Метельского, очередным подготовленным к продаже объектом на Невском проспекте станет расположенный в доме #32-34 литера "Н" дворовый флигель. По данным Ъ, это здание находится в аренде до 2042 года у банка ПСБ, который авансировал арендную плату до 2014 года. Аукцион по продаже этого здания пройдет 26 июля. Начальная цена -- 11,1 млн рублей. Площадь здания -- 883 кв. м, участка -- 398 кв. м.
       Следующая на очереди за Невским проспектом -- Английская набережная. На продажу, по данным Ъ, готовятся два объекта на ней -- дома #60 и #62, свободные от обременений и годные под размещение гостиниц. Также в перспективе с молотка могут пойти еще несколько объектов площадью более 7 тыс. кв. м. В их числе бывшая горбольница на Пионерской улице, завод солода и пива на Курляндской и два паркинга на улицах Нахимова и Савушкина. Кроме того, Смольный может продать часть престижных объектов в центре города, занимаемых подразделениями городской администрации (на Невском проспекте, площадях Островского и Ломоносова), по словам господина Метельского, этот вопрос будет решен летом -- по итогам завершения изыскательских работ на предмет строительства офисного комплекса на месте бывшего трамвайного парка на Дегтярной улице, куда планируется перевести разбросанные по городу структуры администрации.

---

"Смольный избавляется от объектов, которые не в состоянии содержать"
Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости "Бекар-консалтинг":

-- В принципе, наметилась хорошая тенденция по передаче городских объектов в руки корпоративных инвесторов. Такое положение дел выгодно обеим сторонам сделки. Выгодно это администрации: она избавляется от объектов, которые городу содержать не по средствам, плюс получает единовременно крупные доходы в бюджет. В выигрыше остается и инвестор: покупка зданий на Невском проспекте на торгах -- единственный законный путь к владению такими уникальными объектами, как "Пассаж" или здание Международного банковского института. Город грамотно распорядился этими объектами. Цена одного квадратного метра в помещении на Невском проспекте действительно может достигать $10 тыс. При этом оба объекта -- огромные здания, которые, ко всему прочему, связаны обременениями. Так что цену, по которой проданы оба объекта, никак нельзя назвать бросовой. Удачным, на мой взгляд, был вариант передачи в доверительное управление зданий на Невском, 7-9. В том, что город не отдает объекты даром, можно убедиться и на других примерах. Так, здание на Каменноостровском пр., 67, которое предлагалось для доверительного управления, не заинтересовало никого, кроме ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Это говорит о том, что цена была назначена исходя из реальных исследований рынка управления и была совсем не маленькой.

---

"У нас нет задачи ставить рекорды по превышению стартовой цены"
Динара Усейнова, заместитель директор Фонда имущества Санкт-Петербурга:

-- Город не продает все подряд -- у него нет такой задачи. Наша задача -- продавать только то, что больше не приносит прибыли в бюджет. Именно так складывалась ситуация с Банковским домом на Невском проспекте, когда договор аренды, заключенный в начале 90-х годов прошлого века, даже не покрывал затрат, требующихся на поддержание дома в порядке. Что еще оставалось -- только продавать. С "Пассажем" такая же ситуация. Когда происходит такая сделка, сразу снимается вопрос -- что делать и на какие деньги содержать здание, плюс поступают деньги в бюджет. Претензии по поводу занижения первичной оценки я считаю неприемлемыми. У нас нет задачи ставить рекорды по превышению окончательной цены над стартовой. Наша задача -- просто продать имущество по наиболее высокой цене. Оценку всегда производят профессиональные оценщики. Кроме того, при определении начальной стоимости здания на аукционе мы учитываем те обременения, которые в дальнейшем будет нести владелец. Сейчас мы готовим аукцион по домам на Английской набережной -- они уже освобождены от арендаторов и ждут торгов. Прогнозировать цену на них не буду.

---

На чем заработал город

Продажа
Здание универмага "Пассаж", Невский проспект, 48
Продано в мае 2006 года за 1,365 млрд рублей, в 6 раз дороже стартовой цены. Продавец -- Фонд имущества Санкт-Петербурга. Покупатель -- ООО "Дивието Лимитед", аффилированное со структурой известного предпринимателя Шалвы Чигиринского "СТ групп". На продажу были выставлены подвал, цоколь, первый, второй и третий этажи здания, а также мансарда -- общей площадью 13,3 тыс. кв. м при общей площади в 16 тыс. кв. м. Объем инвестиций, планируемых новым собственником, -- $60 млн.

Здание Банковского института, Невский проспект, 58
Продано в апреле 2006 года за 479 млн рублей, в 5,6 раза дороже стартовой цены. Продавец -- Фонд имущества Санкт-Петербурга. Покупатель -- ООО "Люка-Инвест".
Пятиэтажное здание на Невском, 58, площадью 5,9 тыс. кв. м построено в конце ХХ века для бывшего Международного коммерческого банка (архитектор -- Станислав Бржозовский), памятник архитектуры регионального значения. В здании располагается Международный банковский институт (МБИ), получивший его в бытность ректора -- Юрия Деревянко (бывшего президента обанкротившегося Астробанка) -- депутатом Ленсовета. С тех пор МБИ арендует здание на весьма выгодных условиях -- согласно договору об аренде, заключенному в 1992 году на 49 лет, заведение платит городу 360 тыс. рублей в год (около $12 тыс.).

Комплекс зданий на Конюшенной площади
Продан в ноябре 2005 года за 7,2 млн рублей. Продавец -- Фонд имущества Санкт-Петербурга. Покупатель -- ООО "Карета". На аукцион был выставлен 50-процентный пакет акций ОАО "Автомедон", образованного в 1999 году в результате приватизации, расположенного на Конюшенной площади Первого таксомоторного объединения. Арендует у КУГИ земельный участок на Конюшенной площади общей площадью 27,831 тыс. кв. м. Объем инвестиций -- $100 млн.

Аренда
Дом ленинградской торговли, Большая Конюшенная ул., 21-23
В ноябре прошлого года КУГИ Санкт-Петербурга заключило с ООО "Меркури" инвестиционный договор о реконструкции здания Дома ленинградской торговли (ДЛТ), в котором предполагается создание современного торгового центра. ООО "Меркури" -- дочерняя структура московской компании Mercury, одного из лидеров торговли предметами роскоши и совладельца универмага ЦУМ, -- должно завершить работы в течение 47 месяцев. В случае выполнения инвестиционных условий "Меркури" станет собственником реконструированного здания, являющегося памятником регионального значения, и получит в аренду на 49 лет земельный участок под строением. ЗАО "ТФ 'ДЛТ'" по согласованию с КУГИ уступило права аренды здания будущему инвестору -- ООО "Меркури", на том условии, что компания погасит долги предыдущего пользователя по арендной плате (около 2 млн долларов), и уже в конце прошлого года начались работы по реконструкции здания. После заключения инвестиционного договора ООО "Меркури" должно заплатить в бюджет города $17,5 млн.

Шуваловский дворец, набережная Фонтанки, 21
Правительством Петербурга подготовлено распоряжение о передаче в аренду на 49 лет здания Шуваловского дворца (памятник архитектуры XVIII века) культурно-историческому фонду "Связь времен", одним из учредителей которого является президент группы компаний "Ренова", председатель совета директоров "СУАЛ-холдинга" Виктор Вексельберг. Фонд создаст в Шуваловском дворце музей частных коллекций. В настоящее время дворец находится в управлении государственного учреждения "Санкт-Петербургский центр международного сотрудничества". Предполагается, что "Связь времен" получит права аренды с октября 2006 года. Главные условия, выставленные городом, таковы: до 1 января 2009 года фонд должен провести комплексную реставрацию дворца, а также оплатить переезд располагающихся в нем организаций. По предварительным оценкам представителей фонда, с которыми согласились специалисты КУГИ, на это потребуется $11,5 млн. Все затраты нового арендатора будут вычтены из арендной платы. Аренда дворца с учетом возврата вложенных средств обойдется фонду Вексельберга примерно в $70 млн.