Банкиры торопятся извлечь максимальную выгоду из ипотечного кредитования «первички», потому что скоро им придется уходить с этого рынка. Снижения процентных ставок в этих условиях ждать не приходится.

На рынок ипотеки в России выходят два известных иностранных банка - "Дойче Банк" и "Дрезднер Банк". Как сообщает РБК, выдавать кредиты они намерены по ставке 7-8% годовых в валюте. Это чрезвычайно низкая ставка, если учесть, что ее минимальный размер на рынке сейчас составляет 9,5% годовых.
Интерес иностранных кредитных организаций к российской ипотеке понять можно - этот рынок растет бешеными темпами. Тем более, что застой на рынке жилой недвижимости, длившийся более года, заставил риэлтеров и строителей искать новые способы привлечения денежных средств в строительство. На продвижение жилищного кредитования в массы участники рынка возлагают большие надежды.

Все на «первичку»
На сегодняшний день в ситуации с кредитованием жилья наблюдается явный перекос - примерно треть ипотечных кредитов выдают для приобретения квартир в строящихся домах, а остальные, соответственно, на вторичном рынке. Такая пропорция сложилась вследствие высоких рисков, которые ложатся на всех участников этой сделки. Тем не менее, в последнее время спрос на ипотечные кредиты для покупки жилья в новых домах растет. По оценкам аналитиков, рынок пока активно смещается в сторону "первички". По мнению ряда экспертов, всплеск интереса к покупке квартир в новых домах провоцируют сами строители. Объем продаж квартир упал, а ипотека позволяет оживить рынок. Кроме того, на "первичке" появилось больше заемщиков после того, как ставки сравнялись со вторичным рынком. Теперь в ряде случаев жилье в новом доме можно приобрести по более низкой цене, чем в доме, готовом к заселению.

Родственные связи
Надо сказать, что, несмотря на очевидные риски, банки, в принципе готовые работать в области ипотечного

СПРАВКА

ЗАО "Дрезднер Банк" - российская "дочка" одного из крупнейших банков в Европе Dresdner Bank AG. Она специализируется на кредитовании крупного и среднего бизнеса, а также на обслуживании состоятельных частных клиентов.
ООО "Дойче Банк" - дочерняя структура немецкого Deutsche Bank AG. В основном она занимается обслуживанием внешней торговли, консультациями российских клиентов по вопросам капиталовложений и корпоративных финансов, а также VIP-банкингом.
Обе организации входят в сотню крупнейших банков России. По данным РБК-рейтинг, на 1 сентября "Дрезднер Банк" занимал 39 место по размеру чистых активов (24,2 млрд руб.). Его собственный капитал на 1 августа составил 3,5 млрд руб. Прибыль по итогам 2004 г. - 0,7 млрд руб. "Дойче Банк" по размеру чистых активов на 1 сентября занимал 69 строчку (13,5 млрд руб.). На 1 августа его собственный капитал составил 2,4 млрд руб. Прибыль на начало нынешнего года - 0,2 млрд руб.

кредитования нового строительства, приноровились к существующей нормативной базе. Сейчас в городе существует несколько совместных ипотечных программ банков с застройщиками. Деловые отношения поддерживаются либо с ограниченным числом строительных компаний, либо с родственными структурами. ПСБ, который одним из первых вышел на этот рынок, сегодня работает на "первичке" с широким кругом застройщиков: "ЮИТ Лентэк", "Северный город" , "Петербургская недвижимость", "Стройкомплект", "47-й трест" и др. В ноябре этого года Банк Москвы обещает начать ипотечное кредитование для покупки квартир в строящихся домах. В качестве деловых партнеров банк выбрал три местные компании - ЛенСпецСМУ, "Невский синдикат" и "Петербургскую недвижимость". Со строящимся жильем в Петербурге активно работают филиалы банков с иностранным капиталом и филиалы московских банков. Так, "Петербургстрой Skanska" сотрудничает с "Райффайзенбанк Австрия" и Внешторгбанком (ВТБ), компания "Северный город", входящая в холдинг RBI, - с Промышленно-строительным банком (ПСБ), Северо-Западным Сбербанком (СЗСБ) и Балтийским банком, "ЮИТ Лентек" - с Московским международным банком (ММБ).

Дешевле не будет
Тем не менее, квази-ипотечные схемы, принятые на "первичке", могут скоро закончиться. В настоящее время банки кредитуют строительство новых объектов, пятна под которые были оформлены до принятия Закона N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов". Закон строители назвали неудачным, и многие не представляют, как будут работать после того, как появится механизм его реализации. Очевидно, что в этих условиях ипотека постепенно и окончательно переместится в сегмент готового жилья, как, собственно, и принято в мировой практике. И вот тут-то важным стимулом для развития ипотеки явится снижение процентных ставок. Однако, утверждают аналитики, вряд ли стоит рассчитывать на то, что оно окажется существенным. По мнению экспертов, текущие показатели полностью отражают рыночную ситуацию. Ставка по ипотечным кредитам будет зависеть в первую очередь от ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая очень четко коррелируется с уровнем инфляции. Ожидается, что в 2006 году она снизится до 11-12%. Соответственно ипотечные кредиты станут дешевле на 1-2%, но до европейского уровня в обозримом будущем вряд ли снизятся. Ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума, и дальнейшее их снижение вряд ли возможно, считают эксперты.

Ипотека в России переживает период динамичного развития. Объем ипотечных кредитов, выданных на начало 2005 года, по данным ЦБ, составил около 18,5 млрд. рублей, причем за второе полугодие 2004 года был отмечен практически троекратный рост. Продолжился рост и в этом году. По предварительным оценкам, объем ипотечных кредитов, выданных в этом году, составит порядка $2 млрд. А потенциал этого рынка специалистами оценивается от $20 до 100 млрд.

СПРАВКА

Примеры ипотечного кредитования под ставку 7% в России уже были. Так, японский "Мичиноку банк" год назад заключил соглашение с администрацией Хабаровского края, по которому он должен был выдавать ссуды на приобретение жилья населению края под 7% годовых. Правда, при этом его условия оказались едва ли не самыми жесткими на российском рынке: потенциальный заемщик должен был проработать на последнем месте не менее трех лет и при этом представить банку справку о белых доходах за последние два года, которые должны составлять минимум $1 тыс. в месяц.

Елена Грибанова, Деловой Петербург , 24.11.2005

| | Поделиться